Застройщик просит доплатить за лишние метры. Это законно?

Хоть технологии строительства и развиваются с каждым годом, пока еще невозможно построить дом с точностью до сантиметра. Поэтому фактическая площадь квартиры может немного отличаться от той, что указана в договоре долевого строительства, в меньшую или большую сторону. Что делать в этом случае и вправе ли застройщик просить доплату, рассказывает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

Доплата за лишние метры — законное требование

Когда человек покупает квартиру на стадии котлована, он подписывает с застройщиком ДДУ — договор долевого участия. В этот момент застройщики обычно предупреждают, что площадь квартиры в договоре — проектная, то есть ориентировочная, и в готовом доме она может немного отличаться. И когда человек подписывает договор, он принимает на себя риск: если площадь квартиры окажется больше проектной, придется доплатить за лишние метры.

Есть закон, которые регулирует отношения между дольщиками и застройщиками — это ФЗ 214. В нем есть пункт об изменении стоимости квартиры после заключения договора:

Цена квартиры может быть изменена — пункт 2 статьи 5 закона «Об участии в долевом строительстве»

«По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения».

Это значит, что если в договоре долевого участия есть пункт о возможном увеличении метража квартиры, доплата за лишние метры будет законной.

При этом дольщик доплачивает за лишние метры не по рыночной цене, а по цене, которая указана в договоре долевого участия. Обычно она ниже, потому что договор заключался на стадии строительства, и тогда квартира стоила дешевле.

Застройщик не может требовать оплатить больше 5% площади

Застройщик вправе требовать доплату за лишние метры, но есть ограничение: не больше 5% площади квартиры. Например, по договору застройщик должен передать дольщику квартиру площадью 50 м2. Если площадь квартиры будет 52,5 м2, дольщику нужно будет доплатить за 2,5 м2 — это вписывается в разрешенные 5%.

5% – законная погрешность — подпункт 2 пункта 1.1 статьи 9 закона «Об участии в долевом строительстве»

Но если площадь будет больше на 10%, например 55 м2 вместо 50 м2, дольщик должен будет заплатить не за пять лишних квадратов, а только за два с половиной.

Бывает, что застройщики требуют доплату за все лишние метры, а не только законные 5%. Тогда нужно обратиться в суд с требованием передать ключи, подписать акт приема-передачи квартиры и зарегистрировать право собственности. Суды обычно встают на сторону дольщиков.

Но превышение площади на 5% и больше случается редко, и обычно в трех‑, пятикомнатных квартирах. Чаще всего погрешность составляет 1 – 2%.

Дольщик вправе отказаться от квартиры

Если площадь квартиры увеличилась больше чем на 5%, дольщик может расторгнуть договор и вернуть свои деньги.

Если погрешность больше 5%, можно расторгнуть договор — подпункт 2 пункта 1.1 статьи 9 ФЗ 214

Кроме денег застройщик должен заплатить проценты за пользование деньгами дольщика. Для физических лиц — 1/150 ключевой ставки Центробанка за каждый день, для юридических — 1/300.

Например, дольщик — физическое лицо, купил квартиру за 3 млн рублей два года назад. Но ее площадь увеличилась на 7%, и дольщик выбрал не доплачивать, а расторгнуть договор. Тогда застройщик должен ему вернуть:

Сроки и правила возврата денег — пункт 2 статьи 9 ФЗ 214

  • 3 млн рублей — стоимость квартиры;
  • 620 500 рублей — проценты за 730 дней в размере 1/150 ключевой ставки Центробанка. На день публикации статьи ставка — 4,25%.

На возврат денег у застройщика есть десять рабочих дней со дня расторжения договора.

Если площадь уменьшилась, платит застройщик

По закону застройщик должен передать дольщику квартиру, которая соответствует проектной документации, — это значит, что площадь не должна быть меньше той, что указана в договоре.

Квартира должна соответствовать проектной документации — статья 7 закона «Об участии в долевом строительстве»

Если площадь квартиры меньше, дольщик вправе потребовать снизить ее стоимость. То есть вернуть часть денег. Но при этом закон о долевом строительстве разрешает сторонам самим определить, что делать, если площадь квартиры меньше или больше. И застройщик может указать в договоре долевого участия условия, при которых он платит.

Дольщик вправе требовать снизить цену — статья 29 закона «О защите прав потребителей»

Например, в договоре доплата за уменьшение площади может быть указана в квадратных метрах: 

«Стоимость объекта уменьшается, если фактическая площадь меньше проектной на 1м2» 

С таким условием застройщик может не доплачивать за уменьшение площади на 0,9 м2. И нет никакого более банального и надежного способа защиты, чем внимательно прочитать договор до подписания.

Что делать, если не хватает на доплату

Стоимость 1м2 может быть высокой, особенно в Москве и Петербурге. Допустим, один квадрат стоит 170 000 рублей, а площадь квартиры увеличилась на 4 м2, тогда дольщику придется доплатить 680 000 рублей. Но расторгать договор из-за большей площади невыгодно: цены на квартиры в сданном доме выше, чем на этапе котлована плюс инфляция и рост цен. В итоге дольщику может не хватить на покупку другой квартиры. 

Если денег на доплату не хватает, стоит попробовать решить проблему с застройщиком:

  • спросить, есть ли у него квартиры той площади, которую дольщик уже оплатил, и договориться о замене жилья;
  • есть ли квартиры той же площади, но меньшей стоимости, например, с другими видовыми характеристиками или на другом этаже;
  • есть ли возможность рассрочки или отсрочки платежа.

Еще один вариант — проверить, не ошибся ли застройщик в расчетах. Для этого нужно вызвать сотрудников БТИ для повторного независимого обмера квартиры. Также стоит провести строительную экспертизу: если застройщик использовал не те материалы, сэкономил на шумоизоляции или утеплении, дольщик вправе требовать компенсацию и неустойку.

В этой статье мы разобрали общие вопросы, но условия в договорах разных застройщиков отличаются, поэтому каждый случай нужно разбирать отдельно. Если не получается договориться с застройщиком, стоит обратиться к юристу — с его помощью можно решить конфликт мирно, а значит, сэкономить время на походы в суд и деньги на экспертизах и судебных расходах.

Илья Панченко

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Next Post

Максимум и минимум. Какие значения веса могут быть критическими?

Ср Сен 23 , 2020
Весовые величины беспокоят людей по разным причинам. Одни переживают за избыток килограммов, другим кажется, что веса не хватает. Но последний параметр обычно беспокоит людей реже. При этом далеко не все знают, какие значения на весах могут быть критически минимальными и максимальными, и чем они чреваты. О том, какие значения веса […]